هلند کشوری کوچک اما تأثیرگذار در اروپای غربی است. این کشور عضو اصلی اتحادیه اروپا و منطقه شینگن است. موقعیت سیاسی و جغرافیایی عالی این کشور و دسترسی به راه‌های ارتباطاتی، خرید ملک در هلند را تبدیل به یکی از فرصت‌های بی‌نظیر برای سرمایه‌گذاری در این کشور تبدیل کرده است. نظام مالیاتی این کشور، فرقی میان کشورهای عضو اتحادیه اروپا و کشورهای غیر اتحادیه اروپا نمی‌گذارد. همچنین بانک‌های هلند، وام مسکن با نرخ سود بازپرداخت بسیار پایین ارائه می‌کنند که زمینه را برای خرید ملک در این کشور فراهم می‌کند. خرید ملک در این کشور، هرچند مزایای فوق‌العاده‌ای ازجمله سفر بدون نیاز به ویزا، در سراسر منطقه شینگن را برای سرمایه‌گذاران و خانواده‌های آنان به همراه خواهد داشت؛ اما هرگز موجب اخذ اقامت هلند، نخواهد شد. اگر قصد اخذ اقامت اروپا را دارید، بهتر است روی خرید ملک در کشورهای اسپانیا، یونان و پرتغال تمرکز کنید. اگر فقط قصد سرمایه‌گذاری دارید، به دلیل بالارفتن قیمت ملک در هلند، سرمایه‌گذاری در این کشور، منطقی‌تر است. بااین‌حال، ۵ نکته مهم خرید ملک در هلند وجود دارد که بدون درنظرگرفتن آن‌ها ممکن است متحمل ضرر و زیان‌های مالی هنگفتی شوید. در این مقاله قصد داریم به بررسی این نکات بپردازیم. با ما همراه باشید. توجه داشته باشید که کلیه اطلاعات ارائه‌شده در این مقاله توسط عالیان ویزا، از منابع معتبر و وب‌سایت‌های رسمی کشور هلند، گردآوری شده است.
عناوین و موضوعاتی که در این مقاله مورد بررسی قرار گرفته اند:
- چه کسانی واجد شرایط خرید ملک در هلند هستند؟
- اخذ اقامت هلند با خرید ملک در این کشور، رؤیا یا واقعیت؟
- متوسط هزینه خرید ملک در هلند
- هزینه‌های جانبی خرید ملک در هلند
- روند خرید ملک در هلند
- نکات حقوقی مهم هنگام خرید ملک در هلند
چه کسانی واجد شرایط خرید ملک در هلند هستند؟
خوشبختانه، هلند هیچ محدودیتی برای خرید ملک توسط اتباع خارجی، اعم از مقیم یا غیر مقیم این کشور قائل نیست. بااین‌حال، برای خرید ملک در این کشور به مجوز اقامت اتحادیه اروپا یا هلند نیاز دارید. اگر قصد دریافت وام مسکن را دارید، در صورت داشتن مجوز اقامت دائم که فقط پس از ۵ سال زندگی و کار در هلند ارائه می‌شود، احتمال بیشتری وجود دارد که بانک‌ها، درخواست وام مسکن شما را تأیید کنند. همچنین برای واجد شرایط بودن برای دریافت وام مسکن در هلند، معمولاً به یک قرارداد دائمی یا اظهارنامه از کارفرمای خود در هلند نیاز دارید که قصد همکاری طولانیمدت او با شما را نشان دهد. اگر شما یک کارآفرین یا خود اشتغال هستید، برای خرید خانه یا آپارتمان به‌عنوان یک مهاجر در هلند، مسیر طولانی‌تری را خواهید داشت؛ زیرا باید اسناد و مدارکی را نشان دهید که درآمد سه سال قبل شما را نشان می‌دهد. البته داشتن پس‌انداز قابل‌توجه هم می‌تواند به تسریع روند خرید ملک در این کشور، کمک قابل‌توجهی کند.
هرچند اخذ اقامت هلند از طریق خرید ملک، بسیار عالی به نظر می‌رسد؛ اما واقعیت چیز دیگری است. طبق قوانین این کشور، تنها افراد مقیم هلند که مجوز اقامت در این کشور را دارند، می‌توانند اقدام به خرید ملک نمایند. متأسفانه امکان خرید ملک در این کشور، از ایران وجود ندارد و صرف خرید ملک در این کشور، امکان اخذ اقامت و شهروندی این کشور را در پی نخواهد داشت. به همین جهت، هرگز فریب سودجویانی که با وعده اخذ اقامت هلند، اقدام به فروش ملک در این کشور را می‌کنند، نخورید. اگر مقیم هلند نیستید، میتوانید برای سرمایه‌گذاری و خرید ملک در کشورهای اسپانیا، یونان و پرتغال اقدام کنید. با خرید ملک در این کشورهای اروپایی، امکان اخذ اقامت آن‌ها را خواهید داشت.
نگاهی به بازار املاک و مستغلات هلند، نشان می‌دهد که قیمت مسکن در هلند، در چند سال اخیر به میزان قابل‌توجهی افزایش‌یافته است. قیمت‌ها از سال ۲۰۱۸ به بعد، به‌ویژه در آمستردام، اوترخت و لاهه به‌شدت افزایش‌یافته و احتمالاً همچنان در حال افزایش خواهد بود. این افزایش قیمت ملک در هلند تا حدی به دلیل کمبود مسکن است که شهرهای اصلی این کشور را تحت تأثیر قرار می‌دهد. تفاوت قابل‌توجهی در قیمت ملک در مناطق مختلف هلند، وجود دارد. در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۱، خرید یک خانه در هلند، تقریباً ۴۳۷۰۰۰ یورو هزینه داشت. خانه‌هایی با میانگین قیمت ۶۰۷۰۰۰ یورو، گران‌ترین خانه‌ها در اوترخت در سال ۲۰۲۱ بودند. درحالی‌که یک خانه مشابه در گرونینگن دارای قیمت متوسط 310000 یورو بود. بااین‌حال، افزایش سالانه قیمت خانه در این کشور، دلیلی منطقی برای سرمایه‌گذاری و خرید ملک در هلند است. نمودار زیر میانگین قیمت خرید ملک در استان‌های مختلف هلند در سال ۲۰۲۲ را نشان می‌دهد:
هزینه‌های جانبی خرید ملک در هلند
علاوه بر قیمت اصلی ملک، هزینه‌های دیگری هم وجود دارد که وام مسکن آن‌ها را پرداخت نمی‌کند و خودتان باید آن‌ها را پرداخت کنید. هزینه‌های اضافی خرید ملک در هلند، عموماً حدود ۵ تا ۶ درصد قیمت خرید خانه است و شامل هزینه مشاور املاک، هزینه نقل‌وانتقالات ملکی و مواردی ازاین‌دست می‌شود. جزئیات هر یک از این هزینه‌ها به‌صورت زیر است:
هنگام خرید ملک در هلند، باید مالیات نقل‌وانتقالات ملکی به میزان 2% از قیمت خرید خانه را به دولت هلند بپردازید.
با این‌حال، چندین استثنا برای این قاعده وجود دارد:
- برای خریداران ۱۸ تا ۳۵ ساله که قیمت خرید کمتر از ۴۰۰۰۰۰ یورو باشد، یک‌بار معافیت از مالیات نقل‌وانتقال وجود دارد. اگر به‌صورت مشارکتی اقدام به خرید ملک می‌کنید و فقط یکی از شرکا ۱۸ تا ۳۵ سال دارد، این قانون فقط در مورد سهم او از خانه، اعمال می‌شود.
- هنگام خرید خانه نوساز، نیازی به پرداخت مالیات نقل‌وانتقال ندارید.
- اگر خانه را از شخصی که کمتر از شش ماه پیش خانه را خریده است، بخرید، نیازی به پرداخت مالیات نقل‌وانتقال ندارید.
مطابق با قوانین حقوقی کشور هلند، سند انتقال ملک را حتماً باید یک دفتر اسناد رسمی، تنظیم کند. این سند، قراردادی است که مالکیت خانه را از فروشنده به شما منتقل می‌کند. هزینه‌های دفتر اسناد رسمی معمولاً بین ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ یورو متغیر است.
در صورت دریافت وام مسکن برای خرید ملک در هلند، باید هزینه‌های ارزیابی وام مسکن را پرداخت کنید؛ چراکه، هر بانک یا وام‌دهنده‌ای برای تأیید درخواست وام مسکن شما، به گزارش ارزش‌گذاری رسمی نیاز دارد. این گزارش بسته به متراژ خانه، بین ۳۰۰ تا ۸۰۰ یورو برای شما هزینه دارد.
چه کسانی واجد شرایط دریافت وام مسکن هستند؟
نکته‌ای بسیار مهم که هنگام دریافت وام مسکن باید در نظر داشته باشید، این است که تنها افرادی می‌توانند از این تسهیلات بهرهمند شوند که قرارداد کاری و تمکن مالی کافی برای بازپرداخت اقساط وام مسکن داشته باشند.
برای افزایش شانس خود، برای خرید خانه در بازار پررقابت مسکن هلند، میتوانید یک مشاور املاک را استخدام کنید تا نماینده شما در فرایند خرید ملک در هلند باشد. یک مشاور املاک می‌تواند در تنظیم زمان بازدید از خانه، ارائه پیشنهاد‌ها و مذاکره در مورد قیمت خرید به شما کمک کند. بسته به خدماتی که مشاور املاک به شما ارائه می‌دهد، شما بین ۲۵۰۰ تا ۴۰۰۰ یورو به او می‌پردازید. این مبلغ می‌تواند هزینه ثابت، درصدی از ارزش معامله شده ملک یا ترکیبی از هر دو باشد.
اگر در سال، ۲۰۲۲ در هلند خانه‌ای با قیمت خرید تا ۳۵۵۰۰۰ یورو خریداری کنید، میتوانید با NHG، وام مسکن دریافت کنید. NHG یک سیستم بازپرداخت تضمینی دولتی است که به شما کمک می‌کند، وام مسکن خود را در شرایط اضطراری به دلیل طلاق، بیکاری یا ناتوانی در کار پرداخت کنید. در عوض شما 0.6٪ از کل مبلغ وام مسکن خود را به NHG پرداخت خواهید کرد.
پس از امضای قرارداد اولیه، باید 10% از قیمت خرید ملک را به‌صورت سپرده به فروشنده ارائه دهید تا تضمین کنید که در صورت فسخ قرارداد توسط شما، این مبلغ به‌عنوان غرامت به‌حساب فروشنده واریز شود. اگر نمی‌توانید ۱۰ درصد سپرده ارائه دهید، باید برای آن مبلغ ضمانت‌نامه بانکی دریافت کنید. درازای این ضامنت نامه، بانک حدود ۱ درصد از مبلغ ضمانت‌نامه را از شما دریافت می‌کند.
توصیه می‌کنیم قبل از خرید ملک در هلند، یک بازرسی فنی برای بررسی وضعیت خانه‌ای که برای آن هزینه می‌کنید، انجام دهید. با انجام یک بازرسی فنی، خطر خرید خانه با مشکلات پنهان مانند پوسیدگی لوله‌ها، وجود آزبست و مواردی ازاین‌دست را کاهش می‌دهید. یک نظرسنجی ساختاری حدود ۲۵۰ تا ۹۰۰ یورو برای شما هزینه خواهد داشت.
روند خرید ملک در هلند
روند خریداری ملک در هلند، درست مانند هر کشوری، قواعد و ضوابط خاص خودش را دارد. برای خرید ملک در این کشور باید مراحل زیر را طی کنید:
- ارائه پیشنهاد خرید برای ملک موردنظر خود
- درخواست ارائه گزارش ارزیابی وام مسکن توسط کارشناسان بانکی
- بررسی فنی ساختمان
- مذاکره با صاحب‌ملک و انعقاد قرارداد نهایی
- پرداخت ودیعه برای جبران ضرر و زیان مالک در صورت منصرف شدن شما از خرید ملک
- تکمیل خرید با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
نکات حقوقی مهم هنگام خرید ملک در هلند
خرید ملک و سرمایه‌گذاری در یک کشور دیگر، می‌تواند یک چالش واقعی باشد. شما باید با آداب‌ورسوم و مقررات مختلفی سروکار داشته باشید. بدتر از همه، همه قراردادها و مراحل خرید ملک معمولاً به زبانی است که شما نمی‌فهمید. همچنین باید بدانید تنها افرادی می‌توانند اقدام به خرید ملک در هلند نمایند که اقامت این کشور را داشته باشند. برای آن‌که مطمئن شوید که از خطرات و معایب ممکن، دوری کرده‌اید، نکات حقوقی خرید ملک در هلند را همین حالا بررسی کنید:
طبق قوانین حقوقی هلند، قراردادها باید به‌صورت کتبی باشد. این بدان معناست که تا زمانی که خریدار و فروشنده قرارداد را امضا نکرده باشند، معامله‌ای وجود ندارد. فروشنده ممکن است پیشنهاد شما را به‌صورت تلفنی بپذیرد، اما اگر شخص دیگری پیشنهاد بهتری ارائه دهد، از امضای قرارداد خودداری کند. همچنین به یاد داشته باشید که قراردادهای ملکی، انواع مختلفی دارند و برای جلوگیری از کلاهبرداری و یا ضرر و زیان، باید از آثار و تبعات هرکدام از آن‌ها آگاهی کاملی داشته باشید. به همین جهت بهتر است از یک مشاور املاک و وکیل حرفه‌ای، راهنمایی بگیرید تا شانس و میزان رضایت شما درباره خرید ملک در هلند افزایش یابد.
ازآنجاکه خرید خانه برخلاف دارایی‌های منقول، شامل گارانتی نمی‌شود، به‌هیچ‌عنوان قبل از بازرسی فنی خانه، اقدام به خرید ملک نکنید. همچنین در متن قرارداد به‌صورت دقیق ذکر کنید که کدام‌یک از اموال منقول خانه، جزئی از قرارداد هستند، به‌عنوان‌مثال آیا کمدها، لامپ‌ها، مبل و وسایل آشپزخانه هم جزئی از قرارداد فروش خانه هستند یا خیر. شفافیت درباره این مسائل، یکی از ۵ نکته مهم خرید ملک در هلند است.
عدم آشنایی با قوانین دریافت وام مسکن در هلند، می‌تواند منجر به ضرر و زیان‌های هنگفتی شود. طبق قوانین این کشور، بانک‌های هلندی، حق رجوع کامل دارند. حق رجوع کامل به این معناست که علاوه بر وثیقه (خانه شما)، وام‌دهنده می‌تواند دارایی‌های دیگری مانند حقوق یا حساب پس‌انداز شما را برای بازپرداخت بدهی خود از وام‌گیرنده توقیف کند. به همین دلیل توصیه می‌کنیم، از سیستم بازپرداخت NHG استفاده کنید که در شرایط اضطراری تا سطح قیمت ۳۵۵۰۰۰ یورو، به شما کمک می‌کند تا دچار ضرر و زیان‌های ناشی از حق رجوع بانک‌ها نشوید. همچنین به یاد داشته باشید برای درخواست وام مسکن، باید مدارکی جهت اثبات اقامت طولانیمدت در هلند، اجازه اقامت و قرارداد کار خود ارائه کنید.
هنگام دریافت وام مسکن برای خرید ملک در هلند، معمولاً بیمه اجباری نیست؛ اما شما باید خانه خود را در برابر خسارت آتش‌سوزی و طوفان بیمه کنید. در صورت خرید آپارتمان، کل ساختمان شما توسط اتحادیه مالکان (VVE) هلند بیمه می‌شود و شما فقط باید کالاهای منقول خود مانند مبلمان و آثار هنری را بیمه کنید.
برای آگاهی از شرایط، میزان هزینه‌ها و مالیات، حتماً با یک وکیل مجرب مشورت کنید. قوانین مالیاتی این کشور برای انواع مالکیت متفاوت است. به‌عنوان‌مثال، اگر خانه می‌خرید، علاوه بر مالیات نقل‌وانتقال باید سالانه مالیات شهرداری را بپردازید. در صورت خرید آپارتمان هم مالیات اتحادیه مالکان آپارتمان را باید در نظر بگیرید.
سؤالات متداول
- آیا امکان خرید ملک در هلند برای ایرانیان وجود دارد؟
بله بر اساس قوانین هلند، هیچ فرقی میان اتباع اتحادیه اروپا و سایر کشورها در زمینه خرید ملک در این کشور وجود ندارد؛ اما برای خرید ملک در این کشور، حتماً باید مقیم این کشور باشید.
- شرایط دریافت وام مسکن برای خرید ملک در هلند، چیست؟
درصورتیکه اقامت طولانیمدت، قرارداد کاری و تمکن مالی خود را به مسئولین این کشور، اثبات کنید، میتوانید از تسهیلات بانکی هلند برای خرید ملک بهرهمند شوید.
- میانگین قیمت خرید ملک در کشور هلند چقدر است؟
بسته به استان و شهر مدنظر شما، قیمت خرید خانه و آپارتمان در این کشور متفاوت است.
- اخذ اقامت دائمی هلند با خرید ملک در این کشور، ممکن است؟
خیر، اخذ اقامت دائم این کشور، تنها در صورت سرمایه‌گذاری برای ایجاد اشتغال، به مبلغ ۱۲۵۰۰۰ یورو ممکن خواهد بود.
- آیا می‌توان ملک خریداری‌شده در هلند را اجاره داد؟
بله یکی از راه‌های سرمایه‌گذاری و کسب درآمد برای مالکان خانه در هلند، اجاره دادن خانه است.
سخن پایانی
در این مقاله، به ۵ نکته مهم خرید ملک در هلند اشاره شد که هنگام سرمایه‌گذاری باید آن‌ها را در نظر داشته باشید. در این مقاله، بارها تأکید شد که خرید ملک در این کشور، صرفاً برای افرادی که مجوز اقامت این کشور را دارند، امکان‌پذیر است. همچنین به این نکته که کشور هلند، به‌صرف خرید ملک در این کشور، امکان اخذ اقامت و شهروندی این کشور را به شما نخواهد داد، اشاره کردیم. اگر قصد اخذ اقامت اروپا از طریق خرید ملک را دارید، کشورهای اسپانیا، یونان و پرتغال جایگزین خوبی برای کشور هلند هستند.
اگر هم مقیم هلند هستید، حتماً بازرسی فنی ساختمان را جدی بگیرید. خوشبختانه قرار دادن این شرط، در قرارداد خرید ملک امکان‌پذیر است. در این صورت، در صورت کشف ایراداتی که هزینه رفع آن‌ها بیش از مبلغ توافق شده است، میتوانید قرارداد را فسخ کنید. بااین‌حال، اگر مهلت مقرر در قرارداد را رعایت نکنید یا مدارک لازم را ارائه نکنید، نمی‌توانید قرارداد خود را فسخ کنید. همین نکات به‌ظاهر ساده حقوقی اما مهم و کلیدی، می‌توانند میزان رضایت شما از سرمایه‌گذاری را مشخص کنند. به همین جهت، هرگز بدون مشاوره با وکلای مجرب و آگاه، اقدام به سرمایه‌گذاری نکنید. عالیان ویزا با بهره‌گیری از کارشناسان مجرب و با ده سال سابقه موفق در حوزه مهاجرت، همواره به‌روزترین و دقیق‌ترین اطلاعات مربوط به خرید ملک در هلند را به شما عزیزان ارائه می‌نماید. جهت دریافت مشاوره رایگان و سریع، شما میتوانید فرم ارزیابی را تکمیل نمایید و یا با شماره‌های مؤسسه از طریق واتس آپ تماس حاصل فرمایید.
برای دریافت مشاوره رايگان، كافيه فقط فرم ارزیابی را پر كنيد و دكمه ارسال رو بزنید.
كارشناسان عاليان در كمتر از یک ربع با شما تماس ميگيرند و كامل راهنماييتون ميكنند.